这是在英国苏格兰格拉斯哥大学拍摄的学生公寓

文/范慧勇

编辑/胡艳芬

　　日前，国际投行高盛集团和投资伙伴一起以1.1亿英镑收购了两栋英国学生公寓楼。这标志着，高盛在2020年将其主导缔造的英国第三大学生公寓运营商iQ集团和资产包以46.6亿英镑（1英镑约合9.3元人民币）转售给黑石集团后，重新回归英国学生公寓市场。

　　由于近两年来英国的国际学生数量有所下降，因此市场对高盛再次押注英国学生公寓的投资行为有所质疑，而这也让此次收购备受关注。

　　事实上，英国学生住宿的需求总量仍在增加，而学生公寓的供应量受各种因素影响仍严重短缺，这促使投资者持续青睐英国学生公寓的投资，但也开始显露出一些难以克服的困难或风险。

学生增加，床位严重不足

　　英国最大的学生公寓运营商联合学生公司（Unite Students）近日发布财报，算是对市场担忧国际学生人数下降，以及对高盛重返英国学生公寓市场的谨慎观望，做出了一种回应。

　　联合学生公司在英国各大学城镇管理着约7.4万套学生公寓，其发布的这份最新财报显示，来自不同国家的留学生数量每年有波动，但包含英国本地大学生在内的大学新生总量每年都在增加，因此该集团管理的学生公寓2024年营收实现了同比增长16%。

　　该公司表示，来英留学的国际生人数在经历了两年小幅下跌后，在2024至2025学年，已呈现反弹回升局面，英国内政部向留学生签发的签证量同比增长近14%，该公司约三分之二的学生公寓已接到了2025至2026学年的预订，租金上调幅度预计至少在5%。

　　联合学生公司首席执行官乔·利斯特分析称，英国学生公寓市场的前景令人鼓舞，工党组阁以来的留学生政策趋向有利，留学生需求继续增长，但新建学生公寓的数量增长乏力，外加私人房东可供出租的房源逐年下降，造成学生住房进一步短缺，推动租金持续增长。

　　英国高等教育政策研究院（HEPI）最新的一项调研报告显示，全英国约240万高等教育在校生中，约150万学生对住宿床位有需求，而目前市场上专门的学生公寓床位数仅61万个，供应远低于实际需求，意味着大量学生需要租住普通民宅。

　　其中，伦敦地区的学生公寓短缺现象最为严重，国际房地产顾问服务机构第一太平戴维斯（Savills）统计显示，2024年伦敦各高校共有近34.5万全日制学生，但市场上只有9.1万个学生公寓床位。

　　学生公寓供不应求的情况并非英国独有，世界主要留学目的地都存在此类难题。学生公寓短缺也在很大程度上影响着牛津大学和剑桥大学这两所国际名校的扩招。和英国绝大部分高校学生需要自己租住公寓不同，牛津和剑桥因为是学院制，通常按照现有宿舍床位数量来决定全日制学生的招生数量。因此，学校在没有建成新宿舍前，也无法招更多学生。

多种因素制约新建公寓

　　新建学生公寓增长乏力，是英国学生公寓市场面临的另一个巨大挑战。

　　学生公寓搜索平台StuRents收集的数据显示，2022年全英共有2.7万个学生宿舍床位的开发申请规划被提交，其中2.4万个获得批准。相比之下，2016年是近年来的峰值，当时提交超7.2万个床位规划申请，获批5.6万个。这显示申请和获批的公寓建设规划均呈现不升反降的严峻局面。

　　导致英国学生公寓供应不足的一个重要原因是，绝大部分大学城镇的建设用地严重受限，即使是高盛、黑石、睿星资本等国际大型投资机构在英国的学生公寓项目，单个项目的规模也很难扩大。

　　莱坊房地产经纪公司（Knight Frank）的统计显示，2024年私营投资机构在英国学生公寓市场项目中签署了创纪录的22项土地交易，总金额达4.73亿英镑，但平均每个地块的公寓数量仅为约430套。其中美国最大的公寓运营商、英国第二大学生公寓运营商睿星资本的一个项目，收购了曼彻斯特一个拥有1014个床位的旧酒店，计划将其改建成学生公寓，这成了2024年公寓数量最多的一笔交易。

　　房地产和资本管理公司仲量联行（JLL）的英国学生公寓部门负责人休·福里斯特表示，新增供应量严重短缺原因有多种，比如针对新建学生公寓的规划申请极具挑战性，以及整个建筑行业受到技工短缺、建筑成本上涨等的制约。

租金年年涨，地区差异大

　　正是因为英国学生公寓供不应求的局面难有改观，使得租金持续上涨。

　　英国高等教育政策研究院（HEPI）新近的统计报告称，2023至2024学年全英学生公寓的平均租金增长幅度为8.02%，创下历史新高；其中市场上纯私营商业机构（和大学没有合作关系）的学生公寓租金涨幅为9.39%。

　　不同城市中，格拉斯哥以超过19%的平均租金涨幅居首，而伦敦的租金水平居全英之首。2024至2025学年，伦敦地区各类专门的学生公寓，平均年租金为13595英镑，高于2022至2023学年的11500英镑，短短两年涨了18%。

　　该调查还显示，伦敦14%的专用学生宿舍年租金超过20000英镑。其中一部分位于高校密集区Bloomsbury或King's Cross等局部区域的学生公寓，每个房间每年的租金超过40000英镑，相当于每周800英镑。费用虽然高昂，但需求仍然巨大。调查显示，此类公寓超过三分之二的单元在9月开学半年前就被预订。

　　StuRents的研究主管理查德·沃德解释称，尽管全英范围内学生公寓的供应严重短缺，但不同的大学城镇差异巨大：“当伦敦、布里斯托、格拉斯哥或曼彻斯特等城市的学生正在为抢租住宿房间而挣扎时，考文垂等个别城市的学生公寓运营商，已经开始担忧空置率的问题了。”

　　莱坊房地产经纪公司的合伙人凯蒂·奥尼尔称，尽管学生的租金承受力达到极限，局部地区的供应也接近饱和，但总体上持续存在的供应缺口，将继续吸引全世界的投资者来投资英国学生公寓市场。在供应短缺的大学城镇，行业回报仍将丰厚。

留英学生租房小贴士

　　针对英国学生公寓严重短缺，留学生租房困难重重的现象，笔者有以下实用性建议。

2023年3月26日，剑桥男队队员（左）率先到达终点。当日，英国牛津和剑桥两所大学每年一度的赛艇对抗赛在伦敦泰晤士河上举行

　　收到学校录取通知书且确定了就读意向后，尽快通过学校提供的学生公寓官网，提前预订宿舍。错过学校内部学生公寓预订的留学生，应尽快登录学校录取材料里推荐的私营学生公寓运营商官网，提前预订合适的公寓。

　　尽量避免通过社交媒体上的网红或个人提供的非官方渠道预订宿舍。在无法确认房源真实性或介绍人资质的情况下，不要进行任何付款或转账，谨防被骗。

　　如果错过了专门的学生公寓预订，不得不租住普通民宅，则尽量通过英国正规的房地产门户网站，如“正确举动”房地产网（Rightmove）、祖普拉公司（Zoopla）等查询房源，并直接和对应的正规中介联系。

　　另外还需留意中国驻英国大使馆、英国文化教育协会的留学指南，和各类安全注意事项，提高安全意识，谨防被骗。

　　（作者系《英国房产投资指南》总编辑）